In Italia, a partire dagli 80 a oggi, sono stati costruiti oltre 200.000 alloggi l’anno. Nel 2017 sono state censite 7 milioni di case vuote che hanno terminato il loro ciclo di vita e che andrebbero demolite ed oltre 16 milioni di abitazioni tutte da riqualificare.

Secondo il Rapporto 2021 sulle trasformazioni territoriali di Scenari Immobiliari la sola città di Milano dovrebbe crescere di 46.000 nuove case che dovranno essere realizzate secondo i nuovi bisogni post-pandemia e 650.000 mq di uffici perché cambia anche il modo di lavorare ed occorre rispondere alle emergenti necessità di spazi più ampi e servizi per i lavoratori.

La pandemia, le nuove sfide imposte dai cambiamenti climatici, dai dissesti idrogeologici, dall’inquinamento dell’aria, dell’acqua e del suolo hanno riaperto il tema della ricerca di nuovi modelli per superare le criticità legate al rapporto tra insediamenti abitativi, consumo del suolo e territori da riqualificare. 

L’ abbandono delle case e degli immobili porta con sé una serie di conseguenze:

• diminuzione di opportunità per i cittadini ed imprese;
• crollo del valore degli immobili;
• aumento del degrado e dei costi per le amministrazioni locali che, oltre a non introitare le somme delle tasse sugli edifici abbandonati, non sono in grado di sostenere né le spese per la demolizione né quelle per la loro riqualificazione, a causa dei passaggi burocratici.

Ma demolire un immobile secondo i criteri ed i metodi dell’edilizia tradizionale non è impresa semplicissima. La demolizione ha un notevole impatto ambientale. Nonostante siano spesso riciclabili o riutilizzabili i materiali finiscono in gran parte nelle discariche.

Per Ispra, Istituto Superiore per la Protezione e Ricerca Ambientale, il riciclo dei materiali da demolizione in Italia supererebbe il 90%. Ma la cifra considera soltanto le aziende di certe dimensioni, buona parte dei rifiuti probabilmente non è dichiarata o viene abbandonata illegalmente. Secondo il rapporto di Legambiente il recupero del materiale sarebbe soltanto al 10%.

Se la demolizione è la soluzione più rapida, ma non la più conveniente dal punto di vista ambientale ed economico, quali alternative possono essere utilizzate per  il recupero e il nuovo utilizzo di risorse?

Occorre pianificare nuove strategie di riqualificazione, anziché demolizione, ponendo l’attenzione sulla promozione di nuove tecniche costruttive. Una di queste potrebbe essere l’ edilizia prefabbricata o off-site, che lungi dal ricordare un mero assemblaggio da casa di Barbie, ha tutte le caratteristiche della vera progettazione.

Grazie alle tecnologie digitali, come per esempio la modellizzazione delle informazioni delle costruzioni (BIM– Building Information Modeling) l’edilizia tradizionale già da qualche tempo ha cominciato ad avere un approccio più integrato che vede i diversi soggetti coinvolti nella progettazione ed esecuzione lavorare insieme per arrivare in squadra e ben organizzate sul cantiere di lavoro. Questo approccio risulta ancora più essenziale nell’edilizia off-site, dove i diversi componenti vengono prodotti singolarmente e le verifiche si effettuano  fuori dal cantiere. 

Questo nuovo processo si presta sia per la costruzione ex novo sia per la riqualificazione. Carlo Ratti, architetto ingegnere, fondatore dello studio Cra, a Torino e New York, e direttore del Senseable City Lab presso il Mit di Boston, ha dichiarato che: “ Ci sono grandi opportunità per lavorare anche con il patrimonio edilizio esistente. Il metodo è lo stesso: grazie alle scansioni 3D, diventa possibile analizzare qualunque edificio, svilupparne un modello Bim, produrre in fabbrica quanto necessario e infine montare sul posto”.

Secondo Ratti la prefabbricazione rappresenta il futuro dell’edilizia per due motivi : “ Il  primo è che permette un miglior controllo della qualità e delle tempistiche di progetto. Il secondo è che consente di mettere a punto un approccio circolare: in caso di demolizioni, o comunque, al termine del ciclo di vita di un edificio, ogni componente può essere nuovamente smontata o riciclata, evitando la produzione di macerie non riutilizzabili”.

Certo occorre che si formi una cultura della prefabbricazione. Il cambiamento di mentalità comporta spesso delle resistenze. Bisogna superare la  fiducia incondizionata nella costruzione “mattone per mattone” ed il desiderio di committenti e progettisti di realizzare continue  “varianti in corso d’opera” della costruzione. 

Il progresso tecnologico ha messo sulla tavola apparecchiata nuove e valide prospettive, rispettose dell’ambiente ed economicamente vantaggiose. Non approfittarne sarebbe un peccato.

Linkografia

Scenari immobiliari: la città metropolitana di Milano pronta al decollo dopo il covid

Carlo Ratti la città del futuro

Nuova grammatica e sintassi dei materiali

Il mood più contagioso nel real estate è la rigenerazione

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Rispetto a qualche anno fa i dati di oggi ci dicono, però, qualcosa di diverso: c’è un vero e proprio esodo dei tech workers dalla Silicon Valley. 

L’autorevole “sf.citi”, organo rappresentativo della tech community della città di San Francisco, ha monitorato da vicino questo nuovo esodo arrivando a sostenere che la pandemia ha accelerato una migrazione di massa di aziende e dipendenti tecnologici al di fuori della Bay Area.

Molti dati mostrano che la percentuale di abbandono degli uffici a San Francisco è salita al 19,7% e che la quantità di spazi per uffici vacanti ha superato i livelli che erano stati raggiunti dopo la Grande Recessione del 2008 e dopo il crollo delle dot-com.

Inoltre, a partire dagli anni ‘90 sino ad oggi,  secondo i dati di Cushman & Wakefield, San Francisco ha registrato il livello più basso di nuove attività di leasing.

Si prevede che la percentuale di contratti di Venture Capital nella Bay Area nel 2021 scenderà al di sotto del 20%, per la prima volta nella storia. 

L’analista di Venture Capital, Kyle Stanford, nel rapporto 2021, US Venture Capital Outlook di PitchBook, scrive che: “La pandemia COVID-19 e il successivo esodo da San Francisco non faranno altro che esacerbare questa tendenza”.

Secondo i dati di indirizzo USPS (United States Postal Service), tra marzo e novembre 2020, oltre 80.000 persone sono andate via da San Francisco, circa il  77% in più rispetto al 2019. 

La ricercatrice Natalie Holmes, nel rapporto del California Policy Lab, in merito alla storia creditizia dei californiani, ha affermato che: “San Francisco sta vivendo un’esperienza unica e drammatica di esodo”.

Difatti, non soltanto più persone stanno lasciando San Francisco, ma diminuiscono drammaticamente anche quelle che qui si trasferiscono. 

U-Haul (Società storica americana di traslochi) nel 2020 ha registrato, rispetto al 2019, un aumento del 9% delle partenze da San Francisco; mentre in tutta la Bay Area gli arrivi, da marzo a dicembre 2020, registrano una diminuzione del 31%.

Il tempo del lavoro a distanza inaugurato con il Covid-19  sta ribaltando non soltanto la scelta del luogo in cui i lavoratori tecnologici desiderano vivere, ma anche la qualità e le opportunità che lo stesso può offrire. 

I lavoratori si muovono verso altri posti per trovare qualità di vita migliori, ma anche i datori di lavoro e gli investitori si stanno trasferendo. 

Prima della pandemia, la Bay Area stava già sperimentando un deflusso netto di residenti, che nel 2020 è quasi quadruplicato, arrivando ad una percentuale del 34%. In pratica per ogni persona che si trasferisce due se ne sono andati.

Matthew Strassberg, direttore presso un’agenzia di reclutamento high-tech Skyrocket Ventures, afferma che è aumentato in maniera esponenziale il numero di candidati che si allontanano dalla Bay Area, precisando che questo allontanamento: “in alcuni casi è temporaneo, ma in altri è permanente … alcuni di loro vorrebbero tornare, mentre molti altri non hanno intenzione di tornare mai più”.

Ma perché le persone lasciano San Francisco e la Bay Area?

Molte società tecnologiche stanno scegliendo il lavoro a distanza come modalità di prestazione dell’attività lavorativa. Twitter è stata una delle prime grandi aziende ad annunciare di aver scelto l’opzione del lavoro a distanza a tempo indeterminato, e molte altre, tra cui Microsoft, Facebook e Spotify, hanno seguito l’esempio.

Twitter, Yelp, Airbnb e Dropbox hanno deciso di subaffittare alcuni dei loro uffici di San Francisco, mentre Pinterest ha pagato 90 milioni di dollari per rompere un suo contratto di locazione nella città. 

Ma questi dati riguardano solo i tech workers della Silicon Valley? 

Un sondaggio condotto da City Monitor su un campione rappresentativo dei tech workers nell’intera area degli Stati Uniti ha rilevato che il 16% dei tech workers si è già trasferito e che il 37% spera di farlo nei prossimi 12 mesi. Tra i motivi più comuni per spostarsi c’è il miglioramento della qualità e sostenibilità della vita.

I tech workers nel progettare il loro spostamenti guardano al mondo intero e soprattutto a quei territori che abbiano alcune caratteristiche  fra cui: sostenibilità ambientale, equilibrio fra benessere, reddito e costi della vita, e opportunità di costruire rapporti sociali e comunità resilienti. 

Si tratta, senza dubbio, di uno dei momenti storici più interessanti per creare nuovi hub territoriali di innovazione che non mirino più ad imitare la buona e vecchia Silicon Valley.  

Ma il Belpaese, che si è appena messo in cammino verso la transizione ecologica e digitale, sarà in grado di attrarre e trattenere i tech workers da tutto il mondo nei prossimi anni?  

Che sia arrivato davvero il momento in cui vedremo sbucare ‘unicorni’ e venture capital dai vicoli dei Borghi italiani?

Linkografia 

They Can’t Leave the Bay Area Fast Enough

What’s driving California’s Mass Exodus? 

People – and jobs – are fleeing the Bay Area. Is this the end of Silicon Valley?

Silicon Valley is not suffering a tech exodus, and money is flowing in at record rate — for a fortunate few

Survey finds that the reported exodus of tech companies from San Francisco’s Bay Area is ‘greatly exaggerated’

Exodus: Bay Area migration accelerated in recent months 

Tracking the San Francisco Tech Exodus

Tech companies’ work from home policies have some workers ready to flee Silicon Valley

L’azienda diffusa: cos’è e quali idee stanno nascendo I Borghi diventano sedi aziendali alternative.

Smart working i progetti più interessanti del web: Smartway, Borgo Office, South Working e FlashBeing, cosa sono?

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Aveva una casetta piccolina in Canadà con vasche, pesciolini e tanti fiori di lillà e tutte le ragazze che passavano di là dicevano “che bella la Casetta in Canadà”.

Martin girava solo per la città, sembrava senza una meta, ma in realtà aveva le sue ragioni. In questi ultimi tempi, molti Italiani, probabilmente, avranno canticchiato questa canzone e coltivato il sogno di avere una casa in mezzo alla natura.

Il Coronavirus ci ha costretti a vivere tra le mura domestiche, spesso troppo strette per contenere le aspirazioni dei singoli inquilini. Il sogno ad occhi aperti più ricorrente è stato quello di avere più stanze, un terrazzo, molte finestre, fino a desiderare, in maniera sfacciata, un giardino.

Durante il primo lockdown si è registrato un aumento significativo, da parte di famiglie con figli in età scolastica, di richieste di acquisto di abitazioni in campagna o in piccoli borghi.

La pandemia ha impetuosamente fermato la voglia di abitare in città e con essa il mercato immobiliare urbano: il benessere, la qualità della vita, i ritmi più lenti, gli spazi aperti, sono le nuove prerogative individuali.

Richieste, offerte, proposte hanno invaso il mondo immobiliare, e non solo, stuzzicando la fantasia di quanti hanno capito che è in corso un cambiamento profondo e che c’è bisogno di apparecchiare la tavola con diverse pietanze capaci di soddisfare i nuovi appetiti.

Come dev’essere la casa ideale post Covid? 

La casa ideale è una casa che deve trovarsi possibilmente in un ambiente rurale o in un piccolo borgo; dev’essere una casa intelligente e deve avere tutti i pregi per garantire un perfetto equilibrio tra benessere e vita quotidiana.

Casa rurale o in un piccolo Borgo.

La qualità della vita e delle relazioni, gli spazi aperti, il contatto con la natura ha fatto aumentare in maniera importante, con un incremento delle ricerche pari al 29% rispetto al periodo pre-Covid, le richieste di case nelle aree rurali e nei piccoli borghi.

Questi risultati, secondo Coldiretti, sono la conseguenza del “bisogno di maggior sicurezza e distanziamento sociale, ma anche un desiderio di ricerca di una migliore qualità della vita fatto esplodere dall’emergenza Covid”.

“La conferma del maggior livello di sicurezza delle campagne – sottolinea Coldiretti – viene dagli ultimi dati Inail che evidenziano come appena lo 0,1% delle 51.363 denunce di contagio da Covid-19 al lavoro, registrate dall’Inail in Italia dal 1 gennaio al 31 luglio 2020, riguarda l’agricoltura dove nelle 730.000 aziende non si è peraltro mai smesso di lavorare per garantire le forniture alimentari alla popolazione”.

In Italia i paesi sotto i 5.000 abitanti sono 5.498, quasi il 70% del totale, ma vi risiede solo il 16% degli italiani, pari a 9,8 milioni di abitanti, pur rappresentando il 54% dell’intera superficie nazionale. In molte regioni i borghi coprono anche il 70% del territorio. 

Un vero e proprio squilibrio territoriale. 

Anche questi borghi, interessati dal fenomeno dello spopolamento, hanno intercettato le nuove necessità di spazi aperti, natura incontaminata, sicurezza proponendo una serie di offerte interessanti per invogliare all’acquisto: case ad 1 euro, reddito di residenza attivo, sconto sull’imponibile fiscale per i cosiddetti “ lavoratori rimpatriati”, tassazione al 7% per i redditi di fonte estera dei pensionati, bonus e sconti sulle tasse locali per le famiglie, ecc.

Case intelligenti o smart home

Le case intelligenti sono non soltanto le case che, grazie alla tecnologia, migliorano la qualità della vita aiutando i suoi proprietari nella gestione e nel renderla più sicura: programmazione dell’accensione e spegnimento delle luci, funzionamento degli elettrodomestici, gestione dei sistemi di accesso, antintrusione, antincendio e antiallagamento, ecc.

Ma sono anche le case “pettegole” in grado di parlare e fornire al potenziale acquirente una perfetta carta d’identità sulla loro situazione anagrafica e strutturale, sul posto dove sono situate, sui servizi di prossimità. Sono le case che offrono una loro immagine e visione tridimensionale interna ed esterna in modo da consentire una prima visita anche da lontano, senza bisogno di spostarsi fisicamente sul posto.

Case confortevoli o wellness home

Chi è alla ricerca di una casa in questo periodo cerca un ambiente che possa soddisfare molteplici necessità. La casa è diventata lo spazio in cui svolgere gran parte delle attività che occupano il nostro tempo da quelle necessarie a quelle di passatempo, fino a trasformarsi anche nel luogo di lavoro.

Lo smart working è una realtà che non è destinata a finire con la pandemia, per molte aziende diventerà la nuova modalità di prestazione dell’attività lavorativa. I nuovi migranti saranno gli smart workers. 

Occorrerà, pertanto, rimodellare completamente la casa che dovrà avere a disposizioni più spazi, distribuiti in maniera diversa, più luminosità, una casa con il tetto aperto sulla testa, capace di bilanciare lo stress familiare e lavorativo.

A.A.A.  cercasi casa per un sogno, è il nuovo messaggio a cui il mondo immobiliare dovrà rispondere.

Linkografia

Come sarà la casa nel futuro del post Covid

La pandemia ridisegna la casa

Più verde e spazi di coworking a 15 minuti da casa: csosì cambiano le priorità dei lavoratori 

Pandemia e rilancio dei piccoli borghi rurali, è boom per le ricerche di case in campagna

Le case pettegole

La metodologie delle 3R: Rilevare, Rigenerare e Rivendere

PropTech: cos’è, come funziona e potenzialità future

Smart working e vita privata come sarà nel prossimo futuro

Smart Home, le case intelligenti

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